Przeglądy techniczne budynków – które kontrole trzeba wykonywać co roku, co 5 lat i dwa razy w roku?

Obowiązek dbania o stan techniczny budynku nie kończy się wraz z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Właściciel lub zarządca musi później zapewniać wymagane prawem kontrole okresowe. Ich częstotliwość i zakres zależą od rodzaju obiektu, jego wielkości oraz instalacji znajdujących się w budynku.

W praktyce łatwo pomylić kontrolę roczną z pięcioletnią albo przyjąć, że jeden wykonany przegląd obejmuje wszystkie obowiązki. Szczególne zasady dotyczą również dużych obiektów, dla których ustawodawca przewidział kontrole aż dwa razy w roku.

Co obejmuje kontrola wykonywana co najmniej raz w roku?

Art. 62 Prawa budowlanego wymaga okresowego sprawdzania stanu technicznego określonych elementów obiektu. Kontrola roczna obejmuje przede wszystkim części budynku, budowli i instalacji narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania.

Co najmniej raz w roku sprawdza się również instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska, a także instalacje gazowe oraz przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne.

Nie oznacza to, że pomiędzy każdymi dwiema kontrolami musi upłynąć dokładnie 365 dni. GUNB wskazuje, że obowiązek kontroli rocznej należy rozumieć jako konieczność jej przeprowadzenia w każdym roku kalendarzowym.

Instalacja elektryczna nie należy do typowego przeglądu rocznego

To jedna z częściej spotykanych pomyłek. Ustawowa kontrola instalacji elektrycznej i piorunochronnej jest elementem kontroli wykonywanej co najmniej raz na 5 lat, a nie standardowej kontroli rocznej.

W ramach przeglądu pięcioletniego sprawdza się m.in. stan połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony przed porażeniem, oporność izolacji przewodów oraz uziemienia instalacji i urządzeń.

Kontrola pięcioletnia obejmuje również szerszą ocenę stanu technicznego i przydatności obiektu do użytkowania, jego estetyki oraz otoczenia.

Czy w piątym roku trzeba wykonywać dwa osobne przeglądy?

Niekoniecznie. GUNB wyjaśnia, że w roku, w którym przypada kontrola pięcioletnia, właściciel lub zarządca może przeprowadzić jedną kontrolę obejmującą wymagany zakres obu przeglądów.

Protokół powinien jednak jasno potwierdzać, że sprawdzono zarówno elementy wymagane przy kontroli pięcioletniej, jak i te części kontroli rocznej, których sam przegląd pięcioletni nie zastępuje – w szczególności instalacje gazowe, przewody kominowe oraz urządzenia związane z ochroną środowiska.

Duże budynki trzeba kontrolować do 31 maja i do 30 listopada

Szczególne wymagania dotyczą budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych, których powierzchnia dachu przekracza 1000 m².

Takie obiekty powinny być kontrolowane w zakresie kontroli rocznej co najmniej dwa razy w roku – w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada. Rozwiązanie ma pozwalać na ocenę stanu obiektu przed i po okresie zimowym.

W ciągu 7 dni od zakończenia takiej kontroli osoba, która ją przeprowadziła, zawiadamia właściwy organ nadzoru budowlanego. W zależności od sposobu prowadzenia książki obiektu odbywa się to za pośrednictwem systemu c-KOB albo na piśmie.

Przykład: centrum magazynowe po intensywnej zimie

Właściciel dużego centrum magazynowego posiada harmonogram standardowych kontroli technicznych. Po zimie zauważa jednak miejscowe odkształcenia fragmentów pokrycia oraz ślady przecieków. Sam fakt, że za kilka tygodni przypada ustawowy termin okresowego przeglądu, nie powinien oznaczać ignorowania problemu do tego czasu.

Prawo budowlane przewiduje również kontrolę bezpiecznego użytkowania obiektu po wystąpieniu czynników zewnętrznych związanych z działaniem człowieka albo sił natury, jeżeli doszło do uszkodzenia lub bezpośredniego zagrożenia uszkodzeniem mogącego stworzyć niebezpieczeństwo.

Do takich zdarzeń mogą należeć m.in. silny wiatr, intensywne opady, powódź, pożar, wyładowania atmosferyczne czy osuwisko.

Jeżeli problem dotyczy zakresu obowiązków właściciela, ustaleń kontroli albo reakcji organu nadzoru, radca prawny w sprawach prawa budowlanego może pomóc przeanalizować dokumentację techniczną i konsekwencje stwierdzonych nieprawidłowości.

Dom jednorodzinny też może wymagać okresowych kontroli

Wyłączenie dotyczące domów jednorodzinnych nie obejmuje wszystkich obowiązków z art. 62. Właściciele takich budynków są zwolnieni z corocznego sprawdzania elementów budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne w zakresie określonym w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a.

Nie oznacza to jednak automatycznego zwolnienia z corocznych kontroli instalacji gazowych czy przewodów kominowych, jeżeli takie elementy znajdują się w budynku. Domy jednorodzinne podlegają również kontroli pięcioletniej.

Protokół nie powinien kończyć sprawy, jeśli wykryto usterki

Osoba przeprowadzająca kontrolę sporządza protokół zawierający ustalenia, stwierdzone nieprawidłowości i zalecenia wraz z terminem ich wykonania. Podczas kolejnego przeglądu należy sprawdzić również realizację wcześniejszych zaleceń.

Szczególne znaczenie mają uszkodzenia mogące powodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia albo środowiska. Prawo budowlane nakłada obowiązek usunięcia takich uszkodzeń i braków w czasie kontroli lub bezpośrednio po jej przeprowadzeniu.

Kto może wykonywać przeglądy?

Co do zasady kontrole przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Ustawa przewiduje jednak szczególne kwalifikacje dla niektórych instalacji. Przykładowo kontrole instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych mogą wykonywać również osoby posiadające odpowiednie kwalifikacje w zakresie dozoru nad eksploatacją urządzeń i instalacji. W przypadku przewodów kominowych zakres dopuszczonych kwalifikacji zależy od rodzaju przewodu.

Dlatego przed zamówieniem przeglądu warto sprawdzić nie tylko cenę usługi, ale również uprawnienia osoby, która podpisze protokół.

Brak kontroli może mieć konsekwencje prawne

Obowiązek organizowania przeglądów spoczywa na właścicielu albo zarządcy. Art. 93 Prawa budowlanego przewiduje karę grzywny za niewykonanie obowiązków kontrolnych określonych w art. 62 oraz związanych z nimi obowiązków przewidzianych w art. 62b.

Jeszcze poważniejsze konsekwencje mogą pojawić się wtedy, gdy brak przeglądów prowadzi do niewykrycia niebezpiecznych uszkodzeń. Dlatego kontrole techniczne warto traktować nie jako formalność potrzebną do uzupełnienia dokumentacji, ale jako system wczesnego wykrywania problemów mogących później prowadzić do kosztownego remontu, zakazu użytkowania albo zagrożenia bezpieczeństwa.

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy może zależeć od jej indywidualnych okoliczności oraz aktualnego stanu prawnego.